Empresários temem que novo plano diretor freie investimentos em Novo Hamburgo

As alterações propostas pela Prefeitura de Novo Hamburgo para o Plano Diretor Urbanístico Ambiental (PDUA) tem causado preocupação em investidores do setor imobiliário e da construção civil. São dois pontos apontados como polêmicos. O primeiro é a mudança no índice construtivo, que hoje tem faixas diferentes que vão do 1 ao 4, mas seria limitado a 1,5 em toda a cidade, podendo chegar a 2 mediante adoção de práticas sustentáveis. É possível chegar a índice 3 mediante o pagamento de outorga do direito de construir para os cofres públicos. O índice construtivo é o número que multiplica a área do lote para resultar na quantidade de metros quadrados que podem ser construídos no terreno. O outro tópico diz respeito ao tamanho máximo de condomínios de lote, limitado a três hectares.

O descontentamento em relação a essas duas sugestões de mudanças vieram à tona no Fórum das entidades: previsão do Plano Diretor de Novo Hamburgo. Entre quem se manifesta sobre o tema, o temor é o mesmo: que o município deixe de ser atrativo para investimentos, abrindo espaço para as cidades vizinhas. O encontro, promovido pela Associação Comercial, Industrial e de Serviços (ACI), que sediou o evento, Associação de Arquitetos e Engenheiros de Novo Hamburgo (Asaec) e Sindicato das Indústrias da Construção e do Mobiliário (Sinduscon-NH), foi realizado na quarta-feira (22), com auditório lotado.

“Se aprovarem o que está sendo proposto isso aqui vai virar uma cidade fantasma”, declara o empresário Martinho Fleck, pois entende que cresce a oneração e os custos para construir. Em sua avaliação, o poder público precisa facilitar a atividade empreendedora e não colocar mais obstáculos, situação que vai afastar novos negócios. “Essa mudança não vai prejudicar só o rico, mas classe média e baixa também”, pondera. Fleck ainda critica a falta de políticas efetivas para criação de um distrito industrial que “proteja” as indústrias, não forçando a transferência de endereço por fatores externos.

Para a empresária Fabiana Schwan, “o maior problema” da reforma do plano diretor é a redação referente aos condomínios de lotes, limitados a três hectares, com reserva de 35% para áreas livres e de uso comum dos moradores.

De acordo com ela, com a pandemia, a demanda por construção de casas, mas que levem em conta a segurança, cresceu muito. No entanto, Fabiana diz que é inviável empreendimentos deste perfil, capazes de atender todas as classes sociais, em razão dos custos atrelados ao tamanho de três hectares. “Seria possível construir 54 lotes de 360 metros quadrados nesta área. Isso daria mais de R$ 1 mil por mês de condomínio para garantir um espaço agradável e segurança de 24 horas. A classe média não conseguiria pagar este valor”, calcula. Conforme a empresária, somente um condomínio maior, com mais lotes, absorveria este custo. No entanto, a proposta de plano diretor não permite tal prática.

Na avaliação de Fabiana e Fleck, essa decisão é um erro, já que a Prefeitura receberia o IPTU de mais imóveis sem investir em infraestrutura nestas áreas, pois cabe aos proprietários a infraestrutura manutenção da área. Fabiana aponta Lomba Grande como a área ideal para este tipo de empreendimento. “Nós estamos perdendo para as cidades vizinhas. Lomba poderia crescer de uma forma bonita”, diz.

Sobre a mudança do índice construtivo, Fabiana comenta que a Prefeitura vai arrecadar mais com a criação da outorga e o valor do metro cúbico ficará mais caro, situação que há havia sido apontada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Novo Hamburgo (Creci) em reunião realizada na segunda-feira.

Cidades vizinhas serão mais atraentes, sinalizam investidores

Segundo o empresário Norberto Scherer, que também participou do evento, com a redução do índice construtivo cairia a arrecadação dos cofres municipais “porque os todas as cidades vizinhas seriam mais atraentes para investimentos do que Novo Hamburgo”. Ele também critica o tamanho dos condomínios horizontais, pois nenhum município vizinho limita a três hectares a área. “Certamente nós seremos, assim como outros, uma empresa que vai repensar seus investimentos, buscando mercados mais atraentes”, declara.

Para o corretor de imóveis Juliano Falcão, as alterações propostas até agora não condizem com a realidade de Novo Hamburgo. “A ideia de deixar os condomínios de lotes em três hectares é um retrocesso total”, ressalta. Sobre a mudança no índice construtivo, ele destaca que se retira um direito adquirido daqueles que têm terrenos em áreas onde hoje o limite é superior a 2. “Por que não usam a lei federal e param de inventar moda? O plano está sendo revisto para piorar”, diz.

Falcão conta que fez um levantamento a pedido das incorporadoras para saber o perfil dos moradores de um condomínio de alto padrão instalado em Estância. No local, que tem 400 lotes, 77% dos residentes são oriundos de Novo Hamburgo. “Eu já sei de construtoras que não têm mais interesse de investir aqui por causa do plano diretor”, finaliza.

O que a Prefeitura diz sobre as críticas

Em nota, a Prefeitura pondera que na Área de Proteção Ambiental (APA) Norte e no Setor de Amortecimento de Lomba Grande poderão ser autorizados condomínios com até 6 hectares.

Sobre o índice construtivo proposto na revisão do plano, a Prefeitura considera “bem generoso” o de 1,5 para toda a cidade ou 2,0 nos casos de atendimento de preceitos sustentáveis. A administração municipal frisa que o índice máximo de 3,0 seria apenas em alguns locais e exigiria outorga onerosa. De acordo com a Prefeitura, no ano passado, dos 696 projetos aprovados, apenas 13 possuíam índice construtivo maior que 1,5, ou seja, 1,86% do total. “Cabe salientar também que nenhum condomínio de casas unifamiliares aprovados até hoje no município ultrapassou o índice 1.”

Ainda de acordo com a Prefeitura, a área urbana do município está praticamente consolidada, não havendo muitos terrenos disponíveis para comportar megacondomínios. "Os condomínios de lotes são bem-vindos à cidade, as regras foram lapidadas a fim de garantir implantações que beneficiem a cidade como um todo com a qualificação urbanística do entorno e garantam o bem viver tanto para os que têm a possibilidade de morar no condomínio quanto para os que não dispõem dessa possibilidade", argumenta a Administração Municipal.

"Estamos elaborando um plano diretor para melhor desenvolver Novo Hamburgo e não acreditamos em fuga de investimentos, justamente ao contrário. Estamos planejando para trazer mais investimentos em uma cidade cada vez melhor para conviver. Por exemplo, está sendo proposto no novo PDUA o setor do centro expandido, onde áreas que hoje têm índice 1 terão aumento para 1,5 podendo chegar a 2 ou até 3, trazendo desenvolvimento para diferentes setores do município", defende a Prefeitura.